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楼市全景:日销43套/洋房7900起/高层过万/首付分期

2019-04-24 来源:开封向上 点击 评论

原题:日销43套/洋房7900起/高层过万/首付分期,这才是开封楼市的全部真相

    在过去的这个周末,开封的房地产市场简直让人惊讶。

    首先看销售签约数据,截止到4月21日,本月已销售签约1031套住宅,49套商业,月销售签约TOP5为永威梅隆郡,郑开碧桂园,恒大帝景,锦官城,中南林樾。周排行TOP5为:永威梅隆郡,中南林樾,盛世宝隆,郑开碧桂园,北大资源未名府。


    在上周,永威梅隆郡一期正式取得预售证,前期房源陆续进入销售签约状态,如无意外,在未来一段时间将持续领跑销售签约TOP5排行榜。

    本次,永威梅隆郡取得预售证的楼栋是:13#楼(119套),18#楼(162套),19#楼(112套),9#楼(79套)。

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    另:禹洲嘉誉府项目进入批前公示,该项目由禹洲和大宏合作开发,其中,禹洲占绝对的主导地位(域合城控股90%)。项目位于金耀路以南、三大街以西,包含叠墅和高层产品。预计,近期城市展厅对外开放。

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    上周末,多个项目纷纷举行了大型营销活动,如永威梅隆郡新品房源加推,富力湾景观示范区+售楼部+样板间开放(在4月27日,富力湾将进行入会),大梁府产品说明会(近期到场客户最多的活动)。

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    在新盘入市的前后,开封市场两大项目相继开盘和推出特价房,前者未名府以洋房均价8200-8400元/㎡的价格再次推向市场,其中部分楼栋房源优惠后折合7800元/㎡。在业内与购房者一片哗然和并不惊讶的时刻下,晖达温莎尚郡再次复制了2018年前的神操作,以相对性价比的房价(高层7900元/㎡起),引爆了市场(当日推出50套,销售43套左右)。可以说,当下的开封楼市,购房者已经习惯了有北大和晖达的地方,必定有相对性价比的房价。除此之外,郑开橄榄城亦推出了首付分期,新龙御都国际项目也迎来了三期房源的首次开盘。在部分项目“特价”走量出货的同时,部分项目的高层产品亦上调了房价,部分房源再次突破10000+元/㎡,但这一次,是毛坯房源。

    对于购房者来说,不要惊讶。

    当下开封房价不稳定,亦是有多重原因的。

    房价的高低,主要取决于开发成本。举个例子来说,同样做一块面包,但面粉的价格却不一样。所以,对于购房者来说,有些项目卖的便宜,并不全是像他们说的,为了给购房者一个有性价比的品质居住空间。

    当然,我们不能否认,那些面粉便宜的,亦在其它方面做出了贡献。


    坦白的说,最近的几个百强项目,蓄客都不足以支持高周转的去化。

    当然,有他们自身的问题。比如:对开封市场不了解,对开封购房者与人情世故不了解。如果,中意湖的4个项目(金茂,美的,融创,绿城)在去年拿地之初,不是闷头在如何做销售,而是扎扎实实的做样板区,建售楼部,不依靠城市展厅,把购房客群集中到中意湖区域。想必,蓄客的结果,会比现在好的多。

至少,不会陷入“价格战”。

    如今,中意湖项目基本进入首开期。如果,你常去售楼部,你基本上可以感觉出“价格战”的已然到来,并且势不可挡。从5月中旬起,中意湖项目将陆续迎来首次开盘。

 

    为什么中意湖项目,很少有做样板区的?

    原因有二:其一是地块小。其二是:开发商高估了自己的品牌,和追求高周转的决心。只想着尽快卖房,到头来却发现步履维艰。而这样的案例,在18年已有TOP前20的房企做了“背书”。

    海马公馆,可以依靠品质,熬出价值,熬成开封洋房最贵的项目。

    永威梅隆郡,可以依靠品质,在高铁区域价值远不如当下,市场远不如当下的2018年,首战告捷。这其中的酸甜苦辣,也许只有永威自己知。

    相比起来,中意湖区域,已然是开封大热的购房组团。但如今,从各项目的蓄客数据上来看,基本上可以归纳为“冰火两重天”。大热的购房组团,却在销售蓄客上没有热起来?这个局面,不仅仅是开发商不想看到的。

  

    当进行楼盘比较的时候,有一个评价是相对靠谱的。

    即:A楼盘和B楼盘相比,A楼盘“好也好不到哪去”,B楼盘“差也差不到哪去”。这句话,适用于开封多个区域之间的竞品。如果你是刚需,当然可以用房价作为唯一的参考标准。但当房价低于市场2000-2500元/㎡的时候,你依然需要考虑,楼盘的交付问题。尤其是当下没有预售证,卖规划的项目。

 

    目前,中意湖除了“自身不硬”,还吃亏在“房价+”。

    中意湖的房企,一直在尝试着给房价做加法,即:我卖的贵,我要告诉购房者卖的为什么贵。比如,开发成本高,就算业内可以理解,但对于买家来说,需要考虑卖家的成本吗?同样的一个烧饼,都是2元,你芝麻多点要2.5元已经是贵了。你还要在这个基础上,捆绑着卖烧饼夹肉。对于想吃烧饼夹菜的买家来说,他多半不会选择。而对于想吃烧饼夹肉的客户,你提供的肉的质量和数量不一定符合他们的需求。无论烧饼夹什么,都可以裹腹。但选择肉,和选择菜,选择什么样的肉,确实是消费者的自由。你让消费者没有了这个自由,自然你会少卖一些。

    对于中意湖的项目来说,谁先给出毛坯合适的价格,或者性价比的精装价格,谁就是这场游戏的赢家。

    时间和市场都不会给你再重建样板区的机会,但这轮游戏,即使输了,也和这座城市无关。只能说,进驻的开发商,在进驻之前,低估了开封的购房者。

    不要总推脱购买力有限。

    如果购买力真有限,8000+元的毛坯也不会在当下的市场,卖的很快。

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    如今的中意湖,开盘价预期已持续降低。

    至少,比起拿地时的价格预期,少了2200-3000元/㎡。开发商没有疯狂起来的时候,对于购房者来说,是好事。希望你,不只是用房价,评价楼盘的性价比。

    去中意湖“认筹”吧,首开的房价,只要你不对开封市场太过悲观,应该都会是具备性价比的价格区间。至少,存在部分房源捡漏的可能性(极有可能出现低于9开头的房源)。

 

    下半年的楼市,依然有不确定性。

    如果你想等待,你可以继续等待。如果你不急于交房,且可以接受“非常规的销售方式”,在未来的三大街到四大街区域,运粮河片区,开封市场的老朋友们,还会再次归来。

    在中意湖-高铁站区域竞争日益加剧的时候,购房者更应该品牌之后的开发商关系。关注这些有几个好处:1、项目的资金链。项目的真正出资方才是决定项目品质的关键。2、当项目资金链紧张的时候,必然会有非常规的开盘方式,而这个时候,意味着房价更具性价比。当然,品质亦会打折扣。


    这是过去一个周末,我所了解的开封房产的全部。

    对于购房者而言,如果你想尽快买房,不需要了解“信息差”。而如果你想省钱,请多了解“信息差”。

     活动通知

    5月4日9点-16点,郑开大道三大街(万达广场后),大宏LOFT公寓3#楼,如果你想了解关于开封房产的信息差,我在那里等你。

    报名方式:15093670671 18937855910

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开封购房微信群,入群条件:

1)实名+购房需求私信报给我;

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3)业内/置业顾问勿扰;

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