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东区拟建安置房1824亩,含汴东湖等

2019-05-08 来源:开封向上 点击 评论

    东区拟建安置房1824亩,含汴东湖,轴承厂,空分集团,郭屯,朱屯,鲁屯等

    1 ·.    

    在2019年供地计划上,其中关于东区安置房的用地数量超过了1824亩。

其中,重点项目为:

    东湖片区(保障房),300亩,汴京路南北两侧、东平路东侧、东昌路西侧、新曹路以南;

    1、空分集团(保障房),300亩,新宋路以南、公园路以东、重工路以西;

    2、百塔片区(保障房),210亩,陇海铁路以南、百塔村建设路以西;

    3、轴承厂(保障房),110亩,新曹路以南、劳动路以东;

    4、城东大市场二期(保障房),135亩,郭屯南侧、新宋路以北 ;

    5、朱屯保障房项目,150亩,东至护城大堤、南至新曹路、西至工农路、北至规划路;

    6、鲁屯保障房项目,159亩,东至护城大堤、南至新曹路、西至工农路、北至规划路;

    7、拟作安置房项目用地,180亩,工农路东侧、新曹路以北、苹果园中路以南、规划道路以西;

    8、拟作安置房项目用地,160亩,东平路东侧、东安路西侧;

    9、拟作安置房项目用地,120亩,东临南兴路,西邻东一路,南邻边村居民点,北邻汴京路。


    商品房用地方面,19年计划出让355亩,分为位于:

    1、新曹路以南,奥兰湖东地块,140亩;

    2、汴京路以北、东平路以东,2号地,106亩;

    3、城东大市场一期,109亩。


    2 ·.    

    首先来看,城东大市场,位于客运东站附近。

    附近有开封东区堪称为“地标美食”的老白汤馆。主营产品包含了:炖牛腩,白肉,酥肉,丸子,肚肺,烩面。其中,比较受追捧的是炖肉。


    在老白汤馆对面,则是小花园社区棚户区改造项目。

    据推测:位于汴京路以南、汽车东站以东的城东大市场项目指的就是该项目。之前的项目案名为紫御华庭。

从早期规划图和相关资料来看:项目总建筑面积约30万㎡,其中安置区为4万㎡,安置区约3栋楼,商品房区约17栋楼。


    对于东区的项目来说,其实大概就是三条路,新曹路,汴京路,新宋路。其中,新曹路,汴京路是过去以及现在进行房地产开发的重点区域。但对于东区来说,亦有两条可视为“区域配套成熟”的分割线,即劳动路,工农路。

    不夸张的说,工农路以东的区域,即使之于东区来说,都属于偏僻的。

    所以,早些年,东区的房地产开发亦是紧贴着劳动路进行布局。但由于区域内两大房地产项目相继“折戟”,多个计划开发项目的项目“无限期延缓”。可以说,多年以来的东区城市化建设,并没有太多的质变。

    牵扯到旧城改造的房地产开发项目,需要资金,更需要时间。

    那些拟规划的地块包含了:

    1、开联生活区改造项目,新宋路东段,占地约123亩。

    2、轴承厂开发项目,新曹路西段1号,占地约114.6亩。

    3、开化生活区棚户区改造项目:益农中街,占地约127亩。

    4、排演厅周边改造项目:劳动路以西、新宋路北街以东、公园路东街以南、新宋路以北,占地面积约85亩。

    5、城区老工业基地生活区搬迁改造项目:包含空分厂西生活片区,开联厂生活片区,内电厂生活片区等。


    3 ·.    

    另一个商品房项目位于新曹路以南,奥兰湖东地块。

    根据相关资料显示:该项目占地140亩,容积率2.2,总建筑面积20万,其分为:奥兰小区昌盛路以南、东昌路以西、东兴路以东、中兴路以北和奥兰小区翡翠街以南、东昌路以西、东兴路以东、昌盛路以北。

    对于这块地来说,也是提及多年。

    如今的东区,房地产呈现出持续向东的趋势。旧城改造项目的推动缓慢,其背后的原因亦是多重的。但对于当下来说,汴东湖已然成为重要的筹码。

    可以说,以目前的产品规划,如不是带电梯的多层洋房项目,已经很难打动老东区的购房群体。至于高层产品,对于东区年轻客群的吸引力,能用的手段也只能是“价格”。工作的主流区域在西区,穿越一座城的通行里程,对于小城开封来说,尚能控制在40-60分钟之内,尚属于可接受的范围内。

    当然,房价需低于西区至少2000-3000元/㎡。

    可以说,当下东区的客群,尚未搬迁走的居民多以老年人居多。他们的抗性在于:

    对项目高层产品的抗拒(或者说是对高层产品的高楼层的抗拒);

    对价格的敏感(以晋开四季城为例,2013年-2014年针对改社区的团购均价在3300元-3500元/㎡);

    有经济基础的家庭已为孩子在西区置业(如蓝湾国际、香堤湾、森林半岛等);

    那么剩余的居民有多少挖掘潜力?

    答案显而易见:客群并不在于剩余的原住居民,而在于搬迁过来的外来人口,主要吸引祥符区(原开封县)的购房群体。尤其是:在化肥厂计划搬迁之后。

    对于东部新城,大东区(顺河+祥符)来说,核心居住区,在很多年前,现在,以及未来的很多年,核心都会在劳动路片区。


    4 ·.    

    目前,东区也处于“配套+”阶段。

    1、劳动路与新曹路路口,新增劳动路农贸市场。


    2、开封市妇幼保健院新院区建设项目

    项目建设地:劳动路东侧原开封日报社院内


    原开封日报社

    建设规模及内容:主要建设门急诊医技和病房综合楼1栋,占地面积13812平方米(约20.7亩),总建筑面积32926.3平方米(其中地下一层建筑面积11340平方米,地上12层建筑面积21586.3平方米),同时完善院区内其他配套设施等,拟新增医护人员150人,床位数400张,年新增接诊人数6.66万人次,新增住院2.06万人次。

    3、开封市第二人民医院(现开封市人民医院)改扩建医技病房楼项目建设工程


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