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北区迎来央企掌舵 复兴大道进入保利时代

2019-06-17 作者:周小胖 来源:开封向上 点击 评论

    距离上半年结束仅有十余天,对于开封的购房者而言,跌宕起伏的购房大戏可谓一环接一环的上演。不妨回顾一下上半年之于开封楼市的两个标志性事件:

    1、金三银四期间,开封市场的“小阳春”体现在:洋房产品的量价回暖。

    2、518开盘之后,开封市场精装高层产品突破10000+元/㎡。

    从这两个标志性事件中,可以看出:开封房价整体上仍呈上涨之势。

    但从另一方面来看,截止到6月16日,开封市场累计住宅销售签约7613套,成交均价7983.15元/㎡。这个数据,是开封市场各区域(除四县+祥符区)+各产品(含别墅/洋房/高层)的平均值。

    如果,以该数据(7983.15元/㎡)作为平衡线,那么也可以侧面理解为:处于这个价格区间的房价是适宜于开封刚改-刚需客群的。对于时下较为热点的购房组团,仅有复兴大道组团,运粮河组团(部分项目)符合。

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*开封市场热点购房组团

    而相较于目前的开封市场,居住价值的回流趋势愈发的明显。这主要体现在几个层面:

    其一,供地端:在2019年供地计划中,汴西湖(一至四大街),金明大道,复兴大道,土城郭庄片区等区域占据了相当大的比重。

    其二,价格体系:对于当下开封市场,影响价格体系的关键点在于产品的精装与否。对于当下的汴西湖(三四大街),复兴大道,金明大道等组团,是当下开封市场毛坯产品较为集中的区域。

    其三,项目层面:如果说西区市场依然是多组团齐发,那么对于相对简单的复兴大道组团来说,其市场形势会有明显的转变。这主要在于:复兴大道中部的保利城项目,将全面发力。这主要在于:在下半年,保利城C地块将销售高层产品,对于复兴大道来说,这是百强房企进驻以来,在组团内首次推售高层产品。根据市场规律,以西区为例,百强房企入市之后,其推售的产品全面吸引了市场的关注,对于北区来说,这个定律也会延续。


    Part1:北区的两个竞争维度:区域和产品线

    回顾上半年的北区房地产市场,主要包含两个层面的竞争:其一是新老北区的竞争,其二是产品线的竞争。具体来说:

    众所周知,在城市向西拉城市框架的同时,北区亦在拉框架。

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*发展中的北区

    不同与西区跳跃式的发展,北区呈现的逐步夯实。具体来说是:在汴西湖-中意湖发展的同时,一步跨越至自贸区,运粮湖。而同时,汴西湖区域内,依然有为丰富的土地储备和待开发的地块。而对于北区来说,是从东京大道一路向北,持续夯实,渐而到复兴大道,逐步向复兴北路,连霍高速。

    在这之中,复兴大道的关键性便愈发的显现出来。

    它的地位相当于西区的金明大道,处于新老区分界线,即可以享受老城区的配套,同时又是新城区的起步区。对于复兴大道而言,从东向西依次是:未来进入古城区的旅游新通道-开柳路,康祥私访院地块+保利城地块等大型商住区,一渠六河黄汴河景观带,圣桦城地块(含农业会展中心等)、两校一园、汴西湖龙首片区。

    对于复兴大道的配套而言,又该如何理解?

    具备城市级的配套为“一路一河”。即:开柳路和黄汴河。

    其中,开柳路是联动北区与古城区的旅游通道,尤其是在连霍高速龙亭站下站口开通以后,对于东北区融合,北区古城区融合具有重要的战略意义。项目路线全长4.486公里,目前已完成工程可行性研究报告、初步设计、施工图设计等前期工作已完成,但项目建设资源来源尚未确定。

    相比起来,一渠六河工程,其作为“城市双修”、“百城提质”和“黑臭水体治理”的重点工程,推进建设速度更快。其中,涉及到北区的有:涧水河,黄汴河。临近东京大道的涧水河目前已初步完工,从复兴大道以北500m至南护城河入口的西护城(黄汴河西段)河,目前正在快速建设当中。

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*复兴大道区位示意图

    从资源配套上来讲,能够助力复兴大道房企增加项目溢价的是“一河两校一园”。

    一河指的是黄汴河,两校一园指的是河大附属的幼儿园,小学,初中。

    在建设层面,黄汴河的推进速度已经足够明晰。而两校一园当下的进展,也仅仅是:初中地块完成出让,小学和幼儿园地块列入2019年供地计划中。从房地产的角度上来说,两校一园对购房者影响最为关切的是:临近的项目是否有入学指标?能否实现学区房的溢价?

    故,综上所述,对于北区局部城市建设和配套提升最有显著意义的莫过于:黄汴河。这也是当下的复兴大道,最具溢价的因素 ——“河景房”。

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*黄汴河水系示意图

    在2018年百强房企进驻之前,复兴大道谈不上“产品线”的竞争,更多的是体现在鼎立国际城与复兴大道的诸多楼盘的区域之争。

    而进入2018年以后,保利,碧桂园,雅居乐,康桥四大百强房企携手进驻。在2018年10月以后,两大项目围绕洋房产品短兵相接,最终的结果是“一时瑜亮”。两大房企的竞争对于复兴大道来说,可谓影响深远。其一是:抑制了复兴大道高层产品的价格体系。其二是:市场上的关注点完全倾斜在百强房企的两大项目上。

在进入到2019年下半年以后,一场更大的变局已然悄然而至。

    这就是:两大项目都将陆续进入高层产品的推售期,规划期,建设期。这也就是说:今后,复兴大道高层产品的定价权将毫无疑问的落到百强房企的两大项目手中。更通俗的解释是,对于今后的购房者来说,他们对于区域房价的认知就是:保利城的房价卖多少,其它项目比保利城项目的房价低多少。

    之所以会出现这种局面,是因为:

    1、保利城C地块的高层产品,目前已开盘在即。

    2、保利城C地块的高层产品,拟采取毛坯销售。这就意味着:不再强调精装修性价比,而是直接进入到北区客户购房逻辑里最敏感的一环:控总价。同时,对于大盘首开的房价,根据市场惯例,一般都是最具有性价比的时间节点。

    3、作为多个百强房企聚合的项目,其规划设计理念,产品水平必定是强于复兴大道现有房企的。体现在:作为央企的保利,对于工程质量的把控。作为百强房企TOP3的碧桂园,其强大的品牌效应。作为百强房企的雅居乐,其在物业方面的优势。

    4、具体到保利城C地块来说,在规划设计层面为保利主导,在工程建设上更是引入保利自己的施工团队广州富利建安(其参建的“三亚财经国际论坛中心项目”获得2017年中国建设工程鲁班奖),园林为保利御用园林公司普邦设计及施工(普邦为园林行业上市公司)。在物业方面,采用的是合作伙伴雅居乐的物业服务。同时,为了更好诠释保利城C地块的“保利基因”,亦是在营销层面全面接手。这也意味着:保利正式从幕后走向台前,这也标志着复兴大道进入保利时代。

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*保利城项目C地块鸟瞰图

    Part2:国之重器集结复兴大道,这仅是保利的第一步

    自2019年6月15日起,复兴大道引发了市民的广泛关注。

    这是因为,保利“国防军工展”首次亮相开封,让开封市民一饱眼福。此次展出的国之重器,包含了歼10战斗机,武直10直升机,战斧p40,99式主战坦克等。

    它们在中国兵器发展史上,都有极其重要的地位。而保利之所以能把它们悉数“请”到开封,也跟保利的实力与背景有关。

    何为保利?保利是隶属于国资委管理的大型央企,1984年以人民解放军总参谋部为基础成立,有着鲜明的军队基因。同时,这也意味着,在进入开封的诸多百强房企中,保利是为数不多的央企之一。

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*保利全国项目布局图(资料图)

    实力多强?保利发展,目前已开发项目,截止到2018年初,保利发展累计覆盖全国106余城,海外4城,形成了以“珠三角”“长三角”“环渤海“经济圈为核心,成渝、中原地区协同发展,其他区域补充的的“3+2+X”综合格局,同时兼顾海外,已布局海外4城(洛杉矶/伦敦/悉尼/墨尔本)。连续十年蝉联中国国有房地产综合实力第一名,连续四年蝉联中国央企房地产品牌价值第一名,自2012年后一直稳居行业前五。

    深耕中原!从一组数据可以说明,中原地区对于保利的重要性。在2011年进入郑州,目前进入河南市场已有8年,开发项目数十个,代表性项目包含:郑州保利百合、保利海上五月花、保利永威西溪花园、保利心语、保利罗兰香谷、保利文化广场、保利珑熙,洛阳保利建业香槟国际、保利林语溪、保利大都会,开封保利城,许昌保利堂悦等项目。2019年,保利重磅布局金水北区杓袁、刘庄、柳林三村改造大盘,保利·海德公园等。

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*保利城项目总体规划图

    首入开封!中原区域的深耕,早已奠定了其进入开封的基础。在2018年,保利正式进入开封市场,随后诸多百强房企相继进入开封。首入开封,保利将战略目光定调在复兴大道,携手碧桂园,雅居乐开发保利城项目。


    Part3:含着金钥匙出生的保利城,C地块将改写复兴大道高层的产品价值

    在保利城项目入市之后,复兴大道的区域价值便被规划重新改写。

    这得益于:郑开科创走廊规划正式公布。

    郑开科创走廊开封片区,位于科创走廊东部,东至西关北街,南至郑开大道—大梁路,西至行政边界,北至连霍高速,东西长约20公里,南北宽约5公里,总用地面积78.2平方公里,空间结构为一廊四楔、两园两镇。除此之外,这条科创走廊,要以郑开科学大道为纽带,将沿线的开封市高校园区、职教园区和郑州龙子湖高校园区串联起来。

    可以说,对于城市规划的理解,大开发商的判断力和理解力总是超人一步。

    如今,我们回过头来看保利城项目,会明显的发现两个关键点:

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*黄汴河复兴大道段航拍图

    其一,地块西侧近邻黄汴河,其起点恰在复兴大道以北500m,这个距离点刚好是保利城项目地块的边界线。

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*开封大学新校区航拍图

    其二,地块南侧正对开封大学新校区,且处于郑开科创走廊开封片区的东边界线内(近邻西关北街)。

    对于购房者来说,这样的区位优势称之为含着“金钥匙”,亦不为过。对于保利城项目来说,其总占地396亩,总建筑面积约66万㎡,整个项目A、B、C、D四个地块组成,由3家百强房企(保利,碧桂园,雅居乐)合作开发。其中C地块,总占地面积约94亩,总建筑面积是19.37万㎡,规划有1栋17F小高层、8栋5F洋房、9栋22-26F高层和4栋商业街组成,产品面积区间为约115/135㎡高层三房,约140㎡的小高层四房,约140㎡的洋房四房。

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*保利城项目C地块高层单体效果图

    1、对于购房者来说,品牌聚合优势不容忽视

    对于品牌聚合优势的理解,通过对比分析,则更能凸显品牌聚合的优势。以开封市场当下在品牌聚合优势方面最受益的版块中意湖组团来进行比较:

    占地面积:中意湖核心地块共计398亩,保利城项目共计396亩。

    进驻开发商:中意湖组团(雅居乐&金茂,美的,建业),保利城项目(保利,碧桂园,雅居乐)。

    通过两个维度的对比,即会发现:保利城,以一个项目的开发商阵容,足以比肩一个购房组团。这种品牌的聚合优势,是复兴大道其它项目,难以企及的。

    除此之外,一个隐性的因素在于:雅居乐。

    雅居乐在中意湖悦棠项目和在保利城项目扮演的角色基本无差别,即物业。对于当下开封市场来说,物业已成为购房者置业考虑的重要因素之一。但对于雅居乐物业来说,双项目(保利城+悦棠)近500亩的体量,已为其未来在开封市场的发展奠定了不可撼动的基础。

    而这一点,也是短期内复兴大道,其它项目难以企及的。

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*保利城项目C地块工程进度

    2、对于购房者来说,产品性价比体现在两个层面:其一是房价是否有性价比,其二是居住是否有性价比。

    对于保利城C地块来说,它的高层首开房价具备以下几个维度的性价比:

    2-1:相对于开封市场毛坯高层价格体系的优势。

    具体为:对于西区的毛坯高层产品,保利城C地块的首开价格体系将参考复兴大道的价格体系,众所周知,复兴大道的高层产品目前在售价格区间为:7200-8400元/㎡。而对于西区来说,其价格体系有两个,核心居住区域毛坯高层8100-8700元/㎡,待发展区域在6800-7200元/㎡。

    对于复兴大道组团来说,保利城C地块可称之为在售项目中唯一具备品牌背书的品质高层产品。综合考虑,首开房源的性价比最高。

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*保利城项目区域航拍图

    2-2:相对于区域市场毛坯高层品牌的优势。

    具体为:当保利城C地块的高层,处于复兴大道价格体系区间内时,保利城项目的品牌优势即被凸显:这包含了保利的央企背景和军工品质,雅居乐的物业服务,碧桂园的市场影响力和三大百强携手的大盘开发逻辑。

    除此之外,品牌聚合优势亦隐藏了大盘开发逻辑。

    不同于市场上的小地块,保利城项目总规划396亩,开发周期至少要经历3-5年以上的时间。而,处于首开期的房源,通常是整个项目价格最低的买入时间点。


    目前,保利城项目在C地块高层正在认筹中,推售的户型包含115㎡和135㎡两个户型。

    对于保利城C地块的115㎡高层来说,三室两厅两卫,既满足了刚需购房低总价的需求,同时,双卫生间的配置也是户型的亮点。它既可以满足待客需要,也可以适宜多家庭成员的需要。而对于保利城C地块的135㎡高层来说,可以使得刚需客群可以一步到位,满足二胎时代的需求,满足父母同住养老的需求。

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*保利城项目C地块115㎡高层户型图

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*保利城项目C地块135㎡高层户型图

    对于购房者来说,在看房的同时,也可以参与体验为期一周的“保利军工展”活动。此次展出的国之重器有:歼10战斗机,武直10直升机,战斧p40,99式主战坦克。

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歼10战斗机

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武直10直升机

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战斧p40

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99式主战坦克


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