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房价将被别墅类再推高 开封高端产品厮杀不可避免

2019-06-18 作者:周小胖 来源:开封向上 点击 评论

    阅读提示,各取所需。

    本文共计分为3个部分,其中第一部分的主要内容为开封高端项目的别墅产品系激增,预计在2019年年底-2020年全面入市。其中第二部分为截止到6月15日的开封市场分析;其中第三部分为本周楼市活动介绍,主要包含:国宾府&保利城双开盘+禹洲产品说明会+中南置地周云鹏开封站活动。

    以下进入正文。


Part 1

    目前开封市场已有的高端项目及产品系包含了:东润银基望京,禹洲嘉誉府叠墅部分,绿城桃李春风,康桥九溪郡等。对于开封市场的未来,中高端改善型产品呈现出愈来愈多的趋势。

    首先体现在古城区:在《2019 年一至五月份全市重点项目投资完成情况通报》中,泰和府城市综合体项目征收已清零,结算完成 1684 户。泰和府进入预开工状态,也是开封市场中高端产品呈现出来的一个缩影。

    而对于新城区来说,开封市场的改善型客群在未来的产品选择层面,已然可用“乱花渐欲迷人眼”来形容。这主要体现在:各类型别墅产品层出不穷。如合院,叠拼,联排,双拼,独栋等,加上市场上已有待售的房源,预计在1500+套(不含西区大平层项目)。同时,在价格体系上:综合整个别墅市场来看,总价500-1000万的别墅,去化的难度非常大。

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    先参考一些已售项目的相关数据:

    郑开碧桂园:其销售价格为双拼1.7-2.2万元/㎡,叠拼1.0-1.1万元/㎡,联排1.2-1.3万元/㎡。西湖官邸别墅部分:叠拼下叠13500元/㎡,上叠11000元/㎡,联排:14000-14500元/㎡,双拼:大面积18500元/㎡,小面积16000元/㎡。

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    再对比一下市场在售项目的相关数据:

    东润银基望京:物业类型:洋房、叠墅;容积率:1.25;

    推盘时间:2017年9月30日推出六栋洋房,4栋叠墅;2018年6月30推售剩余货量;

    已推楼栋:5,6,7,17,19,20,21,22,24(洋房 6F),8,9,10,11(叠墅);

    洋房产品面积区间约为118-169㎡,叠拼产品面积区间约为185-199㎡。洋房产品对外报价:均价1.35万元/㎡(一户一价);叠拼产品对外报价:1.7-2.2万元/㎡(一户一价)。

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    绿城桃李春风:从签约数据上来说,26#楼,可售套数28套,目前已签约4套,销售签约均价为:16588.80元/㎡。具体到房源来看,分别是:1F(签约价2万/㎡),6F(签约价1.44万/㎡),7F(签约价1.08万/㎡)。


    对于这些TOP系的产品而言,它有属于它的客群。

    市场上近期待售(蓄客期)的项目:包含了禹洲地块的叠墅部分。

    位于金耀路三大街的禹洲地块,在嘉誉府正式定调之前,一直作为本土龙头开发商大宏在西区的储备用地,案名拟定为大宏嘉园,在2017年正式列入开发规划内。由于地块素质良好,在诸多百强房企相继进入开封市场之后,该地块案名拟定为梧桐郡。项目规划产品为:洋房,高层,商业。

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    届时(2017年市调数据),该项目周边竞品的房价为:多层毛坯洋房1.1-1.2万/㎡,高层毛坯8000-8700元/㎡,高层精装9500元/㎡,一拖二商铺1.3-1.5万/㎡,单层商铺2-2.3万/㎡,双拼毛坯2.3-2.6万/㎡。

    根据届时的市场,测算的项目房价为:多层首顶层1.5万/㎡,标准层1.2-1.3万/㎡,中高层精装1.03万/㎡,高层精装9500元/㎡,单一层商铺2万/㎡,一拖二商铺1.1-1.5万/㎡。

    时过境迁,在2018年摘地后,百强房企禹洲以占股90%的方式合作进入,全面主导该项目。规划将洋房产品调整为叠墅产品,高层产品拟定以毛坯的形式销售。

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    对比市场分析来看,2017年对于该项目的房价预判,与时下的开封市场基本吻合。

    首先,以区域内两大竞品来说,郑开橄榄城6期,成品(精装)高层的房价区间为:9088.43~9798.56元/㎡。中南林樾,毛坯高层的房价区间为:7891.26~8479.20元/㎡。其次,由于禹洲的叠墅部分处于相对独立的地块,从规划层面上可参考竞品橄榄城6期的洋房产品房价。其中,13#楼仅销售2套首顶层房源,已签约的销售均价为:18027.33元/㎡。销售去化率超过50%的12#楼,已签约的销售均价为:14338.64元/㎡。


Part 2

    对于更多需求刚需刚改产品的客群来说,不妨先回顾一下上半年之于开封楼市的两个标志性事件:金三银四楼市小阳春和518开盘建立的新价格体系。

    1、金三银四期间,开封市场的“小阳春”体现在:洋房产品的量价回暖。在数据层面上为:高端品质洋房(期房毛坯)价格首次突破15000元/㎡,多洋房项目月销量达到15-35套。

    2、518开盘之后,开封市场精装高层产品突破10000+元/㎡。在数据层面上为:在高铁站组团率先突破这一价格体系之后,中意湖组团随即出现“开封新地王”,在此之后的中意湖组团内项目,毛坯洋房开盘均价15000元/㎡,精装小高层产品预期开盘价10000+元/㎡。

从这两个标志性事件中,可以看出:开封房价整体上仍呈上涨之势。

    但从另一方面来看,截止到6月16日,开封市场累计住宅销售签约7613套,成交均价7983.15元/㎡。这个数据,是开封市场各区域(除四县+祥符区)+各产品(含别墅/洋房/高层)的平均值。

    如果,以该数据(7983.15元/㎡)作为平衡线,高于此数据之上的是热点购房组团为:高铁站组团,中意湖组团,汴西湖组团。与该数据基本平衡的热点购房组团为:复兴大道组团,运粮河组团(部分项目)。

    可以说,这5大购房组团的客群已相对明晰:

    1、适合于刚需,刚改客群的组团为:复兴大道组团,运粮河组团(部分),其价格体系为:6800元/㎡-8200元/㎡(毛坯高层),8600-9500元/㎡(洋房价格体系)。

    2、适合于刚改,改善客群的组团为:中意湖组团,高铁站组团,其价格体系为:9200元/㎡-10600元/㎡(精装产品)。

    3、适合于改善,终极客群的组团为:汴西湖组团,其价格体系为:8400元/㎡(毛坯高层)-15000元/㎡(毛坯洋房),该价格体系不含别墅项目。

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    截止到6月15日的签约数据榜:

    由于经历了中意湖-北高铁518开盘,在销售签约层面目前已有实质的反馈。其中在TOP13排行榜上来看,有如下几个典型楼盘:

    TOP2:开封伟宏置业有限公司,84套

    TOP2:开封丰辉置业有限公司,84套

    TOP7:开封晖达中南置业有限公司,35套

    TOP10:开封市橄榄城丹堤房地产开发有限公司,28套

    TOP13:开封壹壹捌置业有限公司,19套

    这些项目占据了开封市场5大热点购房组团的其中3个,分别是:

    高铁站组团:伟宏+壹壹捌,即永威·梅隆郡+亚新大梁府,84+19=103套

    汴西湖组团:晖达中南+亚新,即中南林樾+橄榄城6期,35+28=63套

    中意湖组团:丰辉,即雅居乐金茂悦棠,84套


Part 3

    6月第三周的周末,对于开封来说十分的热闹。

    本周要进行的活动,包含了:6月22日,保利城项目高层开盘(拟毛坯产品销售,价格具备性价比);6月23日,美的国宾府开盘(首付20%,支持公积金,户型面积区间:106/119/126/128/139,精装+智能)。6月22日,禹洲嘉誉府产品推介会(目前在执行0元入会政策,包含高层产品+叠墅产品),中南置地周云鹏开封站活动(中南樾府开盘在即)。

    除了市场上在售项目的动态,近期在高铁站组团和复兴大道组团亦有新项目备案。

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    新备案项目为:开封新区基础设施建设投资有限公司碧水湖畔项目

    项目建设地:职教路以南,五大街以东

    建设规模及内容:本项目占地97382㎡,总建筑面积266540.4㎡。地上面积214240.4㎡(其中住宅面积192816.36㎡,商业面积21424.04平方米),地下面积52300㎡。容积率2.2,绿化率35%。配套建设小区道路、生活服务设施。

    计划开工年限:2020-04-01

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    新备案项目为:碧桂园保利城B地块和D地块

    B地块:净用地面积62320.3㎡,总建筑面积197694.5㎡,地下一层停车场。开发项目为住宅和商业,其中住宅15栋,分别为18层12栋,建筑高度53.85m,27层3栋,建筑高度79.95m,商业一层,建筑面积4900㎡。

    D地块:净用地面积80551.3㎡,总建筑面积212596㎡,其中地上建筑面积为163096㎡,地下建筑面积为49500㎡,开发项目为住宅和商业。主要装备:结构类型为框架结构,装备有电梯、防盗门等。


开封向上&开封地产研习 2019年第2场线下活动

2019年7月6日上午9点-11点30分

拟定大宏LOFT公寓或赞助项目售楼部

活动介绍

中意湖开盘真实数据及19年下半年开封房地产市场

居住价值回归再次涌现汴西湖/三四大街/金明大道三大热点组团

市场风向标楼盘对区域价格体系的影响

等等

报名电话:18937855910 (仅接受电话报名)

活动人数:30人(业内限制报名5人)


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