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开封买房如何更有保障?19年开发品质+实景现房

2019-06-21 来源:开封向上 点击 评论

  对于今年上半年的楼市来说,开封的房价是在“悄悄的上涨”。

  如今,中意湖-北高铁组团,已经悄悄的将高层精装产品的房价提升到“10000+元/㎡”,同时,汴西湖-中意湖组团,也已经悄悄的将洋房毛坯产品的房价提升到“15000+元/㎡”。但对于购房者来说,尚不必恐慌。

  我们可以清晰的看到:目前的房价,还处于“价增量缓涨”的阶段。

  但正是琢磨不透的地产行情,也使得当下的开封楼市开始显现出一些机会点。这些机会点,我们习惯性的称之为可“捡漏”的房源。

  Part1:可“捡漏”的时机

  对于2019年来说,我理解的“捡漏”时机有两个:其一是7-8月,其二是12月。

  从目前的开封市场来看,在6月底之前,绝大多数在蓄客期的百强房企项目都将完成项目的首次开盘。在此之后,开封市场将进入平销期,这个时间点恰好和淡季的7-8月相重叠。故,对于市场的部分项目来说,不排除在这个时间点,少量的推出特价房。

  而作为购房者,你要打破之前你印象中的楼盘价格体系。

  你要知悉的是,只有售楼部的价格体系才是最真实的房价价格体系。这是因为:在房源销售过程中,在保证价格体系平衡的前提下,开发商亦会根据销售需求拿出部分特价房用来对市场销售。而对于这些特价房,由于房源有限,故对于前期已到访售楼部但在观望期的客户来说,吸引力极大。

  Part2:可“捡漏”的区域

  对于当下的开封楼市,居住价值才是你买房的第一关键点。

  而目前凸显居住价值的两大区域,分别是:集英街和双湖居住区。对于集英街来说,习惯上称之为西湖东岸。区域内呈现的是现房二手房为主,但在笔者的实地走访中,亦发现一个现房一手房项目。该项目位于:集英街与汉兴路交汇处,项目在售五层洋房和联排别墅两种产品,项目为龙成·锦绣花园。项目作为西湖东岸唯一现房在售小区,得汴西湖二期工程建设启动利好,目前执行买房送车位的销售政策。

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*龙成·锦绣花园实景拍摄

  而对于双湖居住区来说,购房者亦很难选择。这主要是因为:

  对于目前的开封市场,更受关注的百强房企由于其进入开封较晚,故在双湖的核心位置都无储备地块。同时,对于开封市场来说,百强房企密集进入之后还未经历过大规模的交房,其产品开发品质还未得到过真正意义上的证明。

  实际上,对于开封的购房者来说,具备地段+准现房且在汴西湖区域的购房需求,依然强劲。更多的购房者在这一区域购置房产时,往往是将西湖东岸二手现房与其作为对比。他们的需求和在中意湖以西区域购置房产的客群完全的不同,在他们的眼中,更多的需求只集中于两个字:成熟。

  成熟背后的价格体系是:高层:8500-10600元/㎡,洋房:11000-22000元/㎡。

  其中:10600元/㎡左右的房子,其大概有以下三个特点,现房+观湖(汴西湖一线湖景)或现房+送车位或现房+真正的精装修。其中:8500元/㎡左右的房子,其大概有以下三个特点:期房毛坯高层+汴西湖核心居住区或期房毛坯高层+含学区或简装高层二手房(位于一大街东,集英街西)。

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  从目前的区域发展趋势而言,随着中意湖C-01地块拟定建设为开封新党校,这就意味着:一大街到六大街之间将会形成开封新区的中心,而开封的新区中心,也将会是开封未来的城市中心。这是因为:区域人口密集度最高,区域内配套最成熟,区域内商业商务具备较强的基础。而对于这一区域而言,目前新龙御都国际再推5套实景现房,抄底特价8XXX元/㎡起。它主要适合两类客群购买:

  其一,年龄在40-50岁,职业体系主要为个体户,事业单位,公务员等。他们的关注点更多的在于:地段(与工作单位的距离),项目品质(房企品牌和项目背后的客群),价格体系,户型。

  其二,年龄在25-35岁,职业体系主要为固定收入的上班族。他们的关注点更多的在于:地段(与现居住区域的成熟度相接近),地段(学区),价格体系等。对于该部分客群来说,它们一个显著的特征是:不缺房的开封适婚族但同时需要居住环境的改善,认同西区区域的发展但同时希望可与现居住区域的成熟度接近。

  对于新龙御都国际来说,其城市生活配套资源,肉眼可见的成熟。

  在你去新龙看房的路上,你会相继看见:汴西湖,万达商圈,市民之家,新龙的商业地块,五馆一城,二师附小,中意湖景观带-迎春苑(建设中)。可以说,这些配套组合的区域,对于当下的新区来说,没有可类比者,而对于未来的新区来说,也难出其右。在这些配套中,最为关键的一个点是:二师附小。

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  对于新龙御都国际项目来说,划片入学二师附小是项目的持续价值。这不仅意味着:可以满足业主的上学需求,同时又可以实现在教育投资之下的资产升值保值。尤其是,新区在教育资源配套建设方面仍然相对薄弱,在二师附小西校区选定汴西湖区域后,这基本上也意味着未来多年内,再次西迁选定分校的可能性基本为零。而在人口逐步导入的汴西湖区域,入学需求也会日益加剧,“未雨绸缪”便成为了诸多购房者最看重的购房因素之一。

  除此之外,对于新龙御都国际来说,新龙集团深耕开封已有19年,作为本土领军房企之一,得到了诸多业主的认可。其开发的项目包含了香榭里花园,龙成锦绣花园,香格里拉,龙翔世纪城,龙成御苑等。同时,对于新龙御都国际项目来说,其已开发至三期,一期和二期已交付入住。

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*新龙御都国际已交付区域实景拍摄(照片来源:新龙摄影赛活动)

  在新龙御都国际三期销售过程中,老业主经常是自发的推荐客户。这也是在说明:对于新龙集团来说,其在开封区域开发的项目,已成为同时期开发项目的佼佼者,得到了大多业主的认可。也正是因为有老业主的不断支持,才会在项目每次有新房源推出的时候,得到快速的广泛的传播。在三四线城市的开封,没有什么比“人情”与“口碑”更能赢得购房者的信任。尤其是作为本土企业的老牌房企,其品牌也开发品质亦是十分有保障。

  同时,对于新龙来说,其对于工程质量亦是足够的重视。在市级“菊花杯”、河南省“中州杯”等工程质量评选中屡次屡殊荣。其一期多数楼栋获得中州杯,二期所有楼栋荣获菊花杯,而对于三期来说,亦会传承相应的施工品质。

  更为重要的是:

  对于市场,上半年历经了12次项目集中开盘,下半年还要经历4-5次项目集中开盘。从这些开盘数据中,我们亦可以看出:

  毛坯产品和精装产品仍在焦灼的对抗中,更多购房者依然更倾向于选择总价低的毛坯产品。且另一方面,精装产品和毛坯产品的价格差在逐渐凸显,而随着市场持续走高的趋势,在毛坯期房的大格局下,准现房毛坯房亦会拉开与刚取得预售证的毛坯高层的价格差。

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*新龙御都国际三期单体效果图

  进入淡季和平销期以后,市场上呈现的购房逻辑显然会不同。

  没有了“人为”的购房热度冲击,当购房者冷静下来的时候,真正能打动人的,依然是地段。同时,也是地段之上的配套成熟期。开封这座城市,发展的节奏,你早已心中有数。

  而,你选择去赌未来10年后的投资价值回报,或者选择10年后再去居住的房子,你需要考虑的是:有多少房子,能经历10年岁月的考验?及时的搬进去住,或者及时的出租出去,这才是你买房的逻辑。

  那么,对于新龙御都国际来说,首先其在开封的开发经验已逾19年,其所开发的小区,在品质上已被证明,这也是新龙品牌在开封市场具备话语权的关键所在。其次,项目位于双湖片区郑开大道居住轴线核心区域,二师附小学区房,配套成熟,且是现房准现房。对于购房者来说,这便是买房最好的保障。

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