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限高24米容积率1.5 公示东区新曹路地块能否承载区域养老改善需求

2019-08-15 来源:开封向上 点击 评论

东区,最近公示两块土地。

分别是城东片区CD0801街坊控制规划,城东片区CD0602街坊控制规划。

具体为:城东片区CD0801街坊控制规划,北临汴京路,东西南侧均临规划路,规划用地面积7.3公顷。包含R2二类居住用地,G1公园绿地。其中:R2居住用地面积72885㎡,约109亩。容积率小于等于2.7。

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该地块为城东大市场一期地块,在多年前亦有开发商介入,拟计划开发紫荆华庭项目,为小花园棚户区改造项目。

地块内部情况,如下图:

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南侧,可以明晰的看到化肥厂。

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地块外围主道路为:汴京路。

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目前区域内正在进行工农蔬菜综合大市场升级改建项目。

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该市场位于工农路与汴京路交汇处,汽车东站对面,周边近12个住宅区,是东区人口密度最大的区域之一。

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另一批前公示地块为城东片区CD0602街坊控制规划。

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具体为:西临沙岗寺前街,南临新曹路,东临工农路,规划用地约18公顷。用地性质涵盖:二类居住用地兼容商业用地,公园绿地。其中,两块二类居住用地的容积率分别小于等于1.8,1.5。

其中CD0602-05地块建筑限高24米,CD060-03地块建筑限高40米。

预计开发产品为多层产品。

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地块内部图:

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区域内已有小区为:曹门新城,东苑小区,公园世家等。

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对于东区版块,目前可参考的项目定价为:东信公馆(高层),公园世家(多层)。

其中,东信公馆已售房源均价5275.18元/㎡。

位于李长庄附近的东信公馆主要的卖点:

1、2017年开封房价大涨时,对外释放价格5500元/㎡左右,与西区同期房价差距在5000元/㎡以上,该阶段蓄客量较大。

2、规划中的汴东湖,占地面积约500亩,水域面积约278亩。

3、北大培文学校。在这三个卖点当中,北大培文学校的支撑力度最高。

CD0801街坊控制规划地块位于汽车东站附近,从地理位置上对比,较李长庄东信公馆地块更佳。但对于该地块来说:

1、无明显的卖点支撑;

2、区域内客群能否转化为购买力,也是问题。


对于城东片区CD0602街坊控制规划地块,其参考的项目主要为公园世家。

地块容积率+建筑限高,已然将产品锁死在多层上。

公园世家项目:89---129㎡7层电梯花园洋房,配置海尔燃气热水器,防盗指纹密码感应电子锁、三菱重工直流变频中央空调;

价格方面:一层带院1-2期5600元/㎡,3期6500元/㎡,二至六层1-2期 4300-4600元/㎡,三期均价4800元/㎡。注:销售周期为2014-2016年,开封房地产市场低迷期。

作为公园世家的开发商祥符地产来说,在开发完该项目后,进军北区,携手康桥开发九溪郡项目,亦为纯多层项目,项目售价在8500-9800元/㎡之间。

而这个价格,也是东区,北区洋房产品的天花板。


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