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开封西区第四季度涨跌分析 汴西湖上涨200元

2019-09-28 来源:开封向上 点击 评论

Part1:开封西区在售价格:高层6800-9700元/㎡,洋房:8500-14000元/㎡

西区,目前在售的价格体系为:

毛坯高层:6800-8700元/㎡,精装高层:8400-9700元/㎡;最新特价房:6385元/㎡;

毛坯洋房:8500-14000元/㎡,最新特价房:11000元/㎡送车位;

目前在售(待售)的组团及项目:

金明大道组团:中南樾府,晖达温莎尚郡,新惠华府,蓝光雍锦汇;

西湖组团:禹洲嘉誉府,西湖印象,新龙御都国际,郑开橄榄城6期,中南林樾;

西湖龙首组团:富力湾,海马公馆二期,岚溪府;

中意湖组团:美的国宾府,雅居乐金茂悦棠,绿城紫薇公馆,融创开封宸园,建业碧桂园天玺;

高铁站组团:永威梅隆郡,亚新大梁府,晖达新世界;

郑开南组团:拉菲国际,绿城春江明月,蓝城诚园;

自贸核心区组团:东润银基望京,绿地四季印象;

运粮河组团:北大紫镜府,北大未名府,恒大未来城,恒大文旅城;

区域特征:

尽管西区,是目前开封房地产的热点。但在行情下行的情况下,频频加推的特价房是购房者需要留意的信号。并且:

其一,市场上加推的特技房源数量,越来越多;

其二,市场上的特价房的价格,越来越低;

其三,市场宣传到访和销售成交对特价房的依赖越来越大。

这三点变化都旨在说明,开封房地产正在经历一段苦日子。国内经济下行压力加大,开发商融资严重受阻。在此情况下,大型房企做出的相应调整,也能以最快的速度影响市场预期。而当下的开封市场,主流声音已被百强房企牢牢地掌握。在销售指标的考核下,频推特价房已成为销售的主流手段。同时,市场和舆论关于降价的呼声亦很高。

投资客绝迹,刚需客陷入严重的观望情绪,任何关于房价的声音,都是风声鹤唳。即:在接下来的开封市场,可能买不到品质好的房子,但一定会买到便宜的价格。

除此之外,预计9月底10月初开盘的北大紫镜府,其开盘价和成交率是预判开封市场走势的关键因素。在多数人预判今年年底会再次降价的前提下,10月上旬-12月上旬这段时间更耐人寻味。更何况这其中,还有双十一,双十二两个适合开发商做特价房的节点。

而对于中意湖组团来说,主要受销售指标压力的考验。

从目前来看,融创宸院工程进度最快,面临工程回款的压力亦越大。且对于高端购买客群来说,影响置业融创的因素,或许不是其郑州市场屡被维权的表现,也不是价格体系,而是宸院前面的山景规划,东侧的安置房。

在购买产生延缓后,价格将会成为最有效的手段。

全国知名开发商品牌,低密度产品,工程进度最快,这样的项目虽然不具备抢夺汴西湖高端项目定价权的实力,但抗衡是没有问题的。

也就是说,融创卖到1.1-1.2万/㎡的时候,桃李春风卖到1.3-1.4万/㎡或许不会受影响。但反过来说,同样也成立。水涨船高,水落船也跌。总之,这个区域的价格受集团销售任务的影响,但短期的底线一定是不赔钱销售。对于500万/亩摘地进入开封,在价格方面当然不如运粮河区域的弹性大。以恒大文旅城2019年近期取得的地块来看:2019-1号地块,净用地面积53757.04㎡,成交价:189493565元。折合:235万/亩。

另一个值得关注的是:开封具备高品质项目的价格体系能保持平稳。这主要取决于改善客群更在意的是购房品质,还是更担心价格站岗。


Part2:领涨开封楼市的汴西湖不负众望,价格上调约200元/㎡

逆势上调价格,在当下的市场环境中,对于开发商来说,是个挑战。但同时也说明了,项目前期卖的不错。禹洲嘉誉府首批房源的热销,其关键点便是价格。在首批房源基本售罄之后,加推的二批房源的价格策略是:上调大户型的价格。

近两年来,禹洲,中南所在的金耀路三大街是开封房价的风向标。

由于其所处的位置,在当下的新区算是配套成熟的区域,所以在购房者对区域无抗性的前提下,其价格体系的接受范围已然稳定在7800-8300元/㎡。

无论开封楼市起伏涨跌,处于这个区间价格的项目,通常都不难卖。

这或许,也是大多数开封购房者短期内能接受的价格体系。

 

Part3:中意湖景观带1-5大街启动,与汴西湖连通在即

项目名称:开封市集英市政工程有限公司中意湖(1大街-5大街)建设项目

项目建设地:郑开大道以北、一大街以西、五大街以东

计划开工年限:2019-10-01


建设规模及内容:项目位于郑开大道北侧500米,1大街、5大街区域范围内,为城市景观园林工程,主要建设区域内绿化、景观小品、假山、雕塑、园路、小型广场、喷灌等配套设施,有效改善城市环境和绿化景观。

汴西湖的水来自于黄河,中意湖的水来自于汴西湖。此次启动的中意湖景观带项目,也预示着双湖融合的脚步越来越近。

 


Part4:汴西湖五桥命运多舛,复兴大桥金耀大桥何时修建

规划中,汴西湖湖面共计有5座桥梁,分别是郑开大桥,东京大桥,晋安大桥,复兴大桥,金耀大桥。如今,郑开大桥和东京大桥已成为开封的形象名片,而晋安大桥随着晋安路打通,也扮演了越来越重要的角色。


对于北部的复兴大桥和复兴大道西延,因其处于西湖上游的龙首位置,更是备受关注。

首先,复兴大道东段已至劳动路,西段目前到金明大道。从现状看,短期内向西延伸的意义有限。这也是目前官方消息暂无复兴大道西延计划的通知。


其次,西湖上游目前还处于待开发阶段,随着房地产行情持续下跌,西湖龙首区域的开发速度亦会深受影响。区域内最大的地主枫华,金明大道沿线和复兴大道沿线仍有多个地块待开发,且以枫华的销售速度,足够支撑其很多年的开发。而对于龙首区域,目前枫华开发的浅水湾项目在销售上面临困境,将西湖半岛远距西湖的地块卖给了富力。这也就是说,整个区域基本上有且只有枫华的业主最需要复兴大道西延。


最后,复兴大道西延直通高铁站。但从现在的交通路网来看,多个区域的道路尚无连通,所以在当下,投入资金修建复兴大桥,都可以说意义不大,无论谁出钱。

 


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