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开封东区的选择:棚改旧改还是开荒汴东湖

2019-09-28 来源:开封向上 点击 评论

Part1:开封东区的选择:棚改旧改还是开荒汴东湖

汴东湖暂未如约启动,棚改项目依然失联。

至少,从目前来看,旧改远比开荒更能解决东区的购房居住需求。

以化肥厂住宅区为例,临汴京路第一排楼房,约是1960年左右盖的房子。尽管年代久远,但建筑质量却丝毫不逊色。对于该项目来说:棚改的难度已然相当之大,旧改亦难以进行。

从棚改的角度来说:占地约140亩,大多为4层住宅。由于地块处于航道下,所以即使有新开发商接受改造,留给其的限高亦不过40米。目前,该小区租金约500-800元/月,二手房交易价约15-20万,折合2900-3800元/㎡。与化肥厂同类型的小区,集中分布在汴京路,新曹路,宋城路沿线,西至劳动路,东至工农路。区域内在住人口老龄化严重,入住率亦在逐年降低。

多年以来,此类小区的改造多集中于临街楼栋的立面刷新,除此之外再无更多旧改措施。从目前来看,现有入住人口最需要的莫过于加电梯。但考虑到住房结构,4层11户的加装电梯成本分担,在实际实施层面亦难度较大。

故,棚改旧改难以推进,开荒汴东湖似乎成了东区发展房地产的最好选择。

区域内,目前在售的高层产品为5200-5700元/㎡。近期,东信公馆项目二期亦启动备案,其中住宅72070平方米,以高层产品为主要业态。对于东区的客户来说,向更东的区域置业进行居住条件的改善,还是继续呆在老破小里等待遥不可及的拆迁,决定权在他们下一代的手里。即:随着老人年龄的增长,与下一代同住或居住在其附近是首要选择。对于如今的东区而言,依然是工业主导战略,但当代年轻人的吸引已经十分有限。所以,在此前提下,未来东区老龄人口将会进一步迁出。

东区强,则工业强。工业强,则开封强。

作为“一五”、“二五”期间国家重点投资城市,先后建立了制药厂、化肥厂、空分厂、烟厂、阀门厂、联合收割机厂、火柴厂等大型企业,这是开封工业的第一个辉煌时期。

河南的第一台“开封牌”电视机、第一台“劲牛牌”电冰箱、第一台“百灵牌”缝纫机、第一台自行车都产自开封,开封制药的复方甘草片、火柴厂的铁塔牌火柴、烟厂的宋城牌香烟、啤酒厂的汴京啤酒、日用化工厂的“矛盾”牌肥皂,这是开封工业的第二个辉煌时期。

如今,随着时代的更迭,只留下老厂区的家属院,默默的守着曾经东区的辉煌。

 

Part2:在开封做酒店或民宿的人都知道,这18天住宿价格是往日的3-5倍

开封的住宿业受开封旅游业影响极深。

如,你看到的这组数据,它的数据来源是在开封成功运营民宿多年的鸥鱼(逸家繁星)提供。具体为:

对于酒店或民宿运营者都知道,在国庆,中秋,端午,春节期间,开封的酒店和民宿不仅难租,并且价格很高。根据数据统计,在开封,每年有18天开封住宿的超旺季,其酒店或民宿入住价可以达到平常时间阶段的3-5倍。

除此之外,旺季有176天,比平日价可以上浮30%。淡季147天,基本上维持平日价。另有24天是开封住宿行业的黑暗时期,可以说基本上无生意。

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Part3:权威机构测算,在开封买公寓,租金可达到2700-6700元/月

数据来源方:鸥鱼(逸家繁星)民宿运营机构;

测算公寓:星光天地旁-金悦湾

测算可信度的判断点:鸥鱼(逸家繁星)与公寓持有者签订租赁合同,以保底+营业额三七分成与公寓持有者结算。

来看相关数据:

其一,目前,开封几个大型商业分别是大宏万达广场,星光天地,万博广场,开元广场。其中,在几个大商业周边有公寓业态的仅有:星光天地和大宏万达广场。且相比起来,星光天地所处的位置近邻环龙亭湖风景带(宋都皇城度假区),同时作为开封约15万学生客群的主力消费商场,星光附近的公寓收益更有参考性。

其二,星光天地的公寓产品面积偏大,从57-74㎡不等。这样的面积区间不适宜做酒店,更适合做民宿,满足家庭出游。从目前开封的旅游客群来看,来源以中短线为主,散客化、小众化、家庭团趋势更加明显。省内游客占比达到6成以上,省外游客多以周边陕西、湖北、山东等周边省份为主。


其三,最核心的是月收益,鸥鱼(逸家繁星)承担客户拓展,日常维护及水电,公寓持有者只需按营业收成进行分钱(客户占70%)。这其中有几个关键指标,具体为:

保底收益:约在1800-2400元/㎡,单日定价约在180-260元/㎡之间。

以星光天地周边的首座时代和鼎立国际城(住宅)为例,两室两厅(90㎡)和三室两厅(140㎡)的房子从租金收益上来说差距不大,在2000-2500元/㎡月之间。在此前提下,购房者如果将公寓(商业)长租,大概月租金会在1000-1500元/㎡(看精装标准)。

长短租结合之所以长租更赚钱,和开封是座旅游城市分不开,酒店和民宿可以随着旅游高峰期进行价格调整,同时利用自身的平台对外拓展客源。

 

Part4:开封新区逐步凸显四大问题:交通、供水、医疗、教育配套缺失

随着人口的持续导入,开封新区也渐渐的爆发了“城市病”。

城市框架的持续拉伸和开封新区近十年的建设,已然将汴西湖的地位逐步夯实。尤其是近年以来,在交通、供水、医疗、教育等四大方面问题严重凸显。

首先来说,在医疗方面,尽管规划了多所医院,但实际情况是:工程进展缓慢,迟迟未进入运营期。其次,在教育方面,在人口持续增加后,以二师附小为主的小学无法满足西区的入学需求。从供水方面,业已出现多次水压低,影响居民用水的问题。交通方面,则是上下班高峰期停车难,尤其是集英街沿线。而在公共交通方面,目前多数公交车也仅能停靠在万达-中意湖区域。

从另一个角度来看,这些问题的出现,积极的一面是西区迁入的人口在逐年增多。消极的一面在于,当这些问题持续得不到解决,或者极度影响到生活的时候,老城区人口回流亦不可避免。除此之外,多方加持的汴西湖区域,在开发10年周期之后才暴露出这些弊病,对于汴西湖以西,更偏远的区域,更是会面对:人口导入不足,人口达到定量之后生活配套受制约。


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