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开封市场连跌,看空开封房价的购房者越来越多,能降到5500元/㎡吗?

2019-10-17 来源:开封向上 点击 评论

  运粮河房价持续下跌的背后,是开封房地产市场真的不行了吗?

  十一前期,北大推出7600元/㎡的洋房,恒大推出6800元/㎡的高层,在“横扫”开封市场之后,恒大推出7500元/㎡精装高层,北大推出特价6100元/㎡起的毛坯高层。与此同时,市场上亦传闻,这一区域正在计划再次引进分销,且这一次给出了5800元/㎡的毛坯高层价格。

  而这个区域,尽管它偏和远,但作为离郑州最近的区域,开封房价的洼地,自然不缺少买房客群的关注。尤其是在恒大推出最新房源之后,较首开时低了2000-3000元/㎡的价格,足以让部分投资类购房者怦然心动。

  至少,在同等条件下,跑赢了“前期购房者”。

  即:当恒大童世界真正建成以后,真的达到2000万游客以后,这个区域的民宿产品会成为一个热点。在数万套房源的大基数前提下,谁的成本低,则谁更有概率赢得市场认可。

  进一步说,如果恒大持续加推7500元/㎡的精装房源,对于开封市场来说,可以用“灾难”来形容。但对于购房者来说,则是好事。

  它对市场最大的杀伤力在于:开封市场,最大牌的房企,才卖到7500元/㎡。那么中意湖组团的融创,凭什么毛坯房源卖到9000元/㎡以上,中意湖组团的雅居乐金茂悦棠,凭什么精装高层卖到8500元/㎡以上?

  就像对女人或女朋友将道理一样,道理是讲不通的。

  尽管我们都明白道理。

  从今年4月以后,开封市场大多数楼盘的开盘率都在30%左右。

  通常,在这种情况下,项目方会进行销售策略调整(如推出特价房,回调价格体系,增加车位赠送等手段),在开盘之后进行二次销售去化。较少几个开盘去化率较高的楼盘,同样面临了后续客户不足,或二批房源“低调”开盘时,价格与首期基无差别。

  这个局面,一直维持到今年的“金九银十”期间,也未曾有大的改变。在本周,百强房企-蓝光将进行项目首开,在它首开之后,近两年进入开封市场的百强房企将全部完成了自己的“首秀”。这其中,有首开售罄的,也有首开仅有个位数销售去化率的。

  而对于当下的购房者来说,在首开仅有30%销售去化率的前提下,会让开发商进入到被动销售的时期。即:房子卖不动,销售收入少,造成项目开发现金流困难。

  在项目遇到滞销和现金流需求下,项目打折的概率会进一步增高。

  退潮之后,才知道谁在裸泳。

  百强房企的品牌支撑,在开封楼市持续回调的下行趋势面前,已经显得独木难支。通过近两年的销售数据亦可以看出市场的一些规律:

  其一,占地40-60亩的百强开发商项目,即使坐拥集英街-金明大道的成熟地段,亦没有卖上高价,且目前在7300-7800元/㎡(毛坯高层)的价格体系内艰难的徘徊。

  这个局面,对于开封市场来说,显得有些不可思议。

  首先,金明大道集英街这个区域的二手房房价卖的比新房贵,且是开封二手房成交量最活跃的区域。也就是说,这个区域不缺少客群。

  其次,即使是一手房源,晖达在这个区域才是真正具有定价权的项目。在中南樾府进驻开封之后,大多数人都理所当然的认为,中南肯定要比晖达卖的好,但将近两年过去了,结果多少显得有点“打脸”。同样的情况也出现在新惠华府和蓝光雍锦汇两个项目上,尽管蓝光从未在开封有过项目,但论品牌影响力,新惠自然是不及蓝光的。但在新惠华府开盘之后,新惠的价格体系约在7600元/㎡左右,蓝光则是对外释放的价格仅有7300-7500元/㎡左右。

  作为开封西区最成熟的区域,如今房价基本持平复兴大道,一定程度的体现了,购房者改善居住的需求在增强,即对于小地块,无兴趣。当然,小地块,也确实做不出好规划。

  在房地产处于下行期时,对于区域的发展同样也看淡了很多。

  比如,图中所示的连霍高速区域,从复兴大道向北,规划的基本上以房地产项目为主,且金明大道东侧复兴大道北侧的区域多以高层产品为主。这需要巨大的人口进行补充。而对于开封来说,它的人口来源基本上是老城区迁出客群,县区客群等。

  一方面,老城区迁出的客群,多有安置房,且从目前来看,密集的分布在复兴大道和仁和屯区域。尤其是仁和屯区域,近年来已逐步的成熟。另一方面,老城区旧改进行时,倘若目前的改造进一步深化,开始逐步对老房子进行加装电梯等,对于开封新区的房地产来说,将会是“致命的打击”。

  因为,我们的篮子里就这么多鸡蛋,你把它从东边拿到西边,总数基本上不变的。

  这也是越来越多的人,开始相信:开封的房价,还真有可能回到高层4800-5500元/㎡,多层7500元/㎡的时代。

  虽然我不信,且行且看。