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金九银十后的开封房地产市场预测:高佣金+高折扣+首付分期+组合贷+团购

2019-10-23 来源:开封向上 点击 评论

  年底来了,降价也如约而至。

  相比起去年同期,今年的购房者显得更冷漠,连维持多年的金九银十也全面哑火。体现在:开盘率继续维持在30%左右,开发商以价换量促热销,相继出现了西区高层精装7500元/㎡,毛坯高层6200元/㎡,北区毛坯高层6500元/㎡。

  在金九银十之后,开封市场在年底到来之前,又会出现哪些可能性?

  其一,高佣金+高折扣。一种可能是:滞销楼盘为了打开销售局面,寄希望于用高于6%的佣金打开局面。另一种可能是:在某个节点,百强房企为了现金流及回款,给出超过20%的优惠折扣,从而一举赢得市场。

  其二,首付分期+组合贷。在开封市场多数楼盘进入价格战后,抢客的手段是进一步降低购房门槛,即推出低首付政策,比如5-10万定房网签,比如允许使用公积金+商业贷款组合贷等。

  其三,团购。短期来看,能促使开封房价大幅下跌的只有团购这一条路,即部分开发商为了提前争抢客户,以低于市场同区域楼盘1000元/㎡的价格进行销售,但该部分楼盘通常是五证不全,甚至是工程未启动。

  同时,在这个市场上,作为购房者,你需要警惕的一种风险是:开封有烂尾风险和倾向的部分楼盘,在洞悉购房者期待在楼市下行期低价买房的心理后,推出让你心动的价格。如果你冲动,你或许会后悔。

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  在开封市场持续下跌接近两年之后,购房者等来了越等越跌的局面。

  当然,开封并不是个例。在楼市调控保持当前态势的前提下,房价下跌的城市数量还会越来越多。于是,市场上另一种观点:放松调控力度。

  但是否会放松,何时放松,没有多少人能说清楚。

  我们都是在凭自己的感觉,臆断市场的涨跌。只是不同的是:有些人完全没意愿在开封买房,有些人也没有能力在开封买房。最难熬的是:那些想在当下买房的人。

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  在年底来临之际,开封市场最活跃的购房组团会是复兴大道组团和中意湖组团。

  复兴大道组团:

  1、金九银十区域内热销楼盘的支撑点:均价6500元/㎡;

  2、区域内现有的销售政策,包含:支持公积金,组合贷,首付分期;

  3、区域内新楼盘营销节点:天工恒悦城重启并入市销售,首期主力产品为小高层;碧桂园江山赋精装产品入市销售。

  中意湖组团:

  1、区域滞销之后,多盘销售达不到预期。在年底资金流需求的前提下,销售回款会成为这些楼盘的第一诉求。

  复兴大道组团也好,中意湖组团也好,所谓的房价下跌,不过是房价虚高之后的理性回调。至于回调何时见底,或者是何时又一次高歌猛进,谁也说不清楚。

  不过,当下的房价,显然不会像2016年那样,一下子就从4500-4800元/㎡涨到6500元/㎡,一下子就上涨500元/㎡(精装毛坯折合差)。

  我们就在浑浑噩噩中边走边看。

  毕竟,买房这件事,谁也不比谁聪明多少。

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  洋房市场:

  开封的洋房市场,是当下最混乱的。

  一边是以桃李春风为代表的品质洋房,维持在1.3-1.5万元/㎡,短期内没有跌下来的意思,一边是以北大紫镜府等偏远区域但价格又特别便宜的洋房,价格在7500元/㎡,短期内也没有涨上去的打算。

  一涨一跌之间,房价竟然相差了一倍。在如此大的房价差面前,无从评判。

  在汴西湖区域,洋房的价格为:1.3-1.5万/㎡,1.1-1.3万/㎡(送车位);

  在运粮湖区域,洋房的价格为:7500-8000元/㎡左右;

  在复兴大道区域,洋房的价格为:8500-9500元/㎡左右。

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  高层市场:

  目前的高层产品,市场较为的稳定。

  在汴西湖区域,其毛坯高层的价格体系在7800-8300元/㎡左右。

  高出以上价格体系的楼盘,多半具有如新龙御都国际(二师附小),西湖印象(咫尺西湖,基本上为现房),或如部分项目:赠送车位。

  在运粮湖区域,其毛坯高层的价格体系在6200-6800元/㎡左右。

  在中意湖区域,其精装高层的价格体系在8500-9500元/㎡左右。

  在复兴大道区域,其毛坯高层的价格体系在6500-7800元/㎡左右,精装高层预计在7800-8300元/㎡左右。

  特价房价格体系:

  汴西湖区域:精装高层,8500元/㎡起;毛坯高层,7300元/㎡起;

  运粮湖区域:毛坯高层,6200元/㎡起,奇瑞金域华府5800元/㎡起(支持首付分期);精装高层,7500元/㎡起;

  复兴大道区域:毛坯高层,6500元/㎡起,毛坯小高层,预计6200元/㎡起;毛坯洋房,8300元/㎡起。

  中意湖区域:精装高层8300元/㎡起,毛坯小高层,9000元/㎡起。

  注:毛坯小高层年底或会有特价,但付款方式估计会限制全款。

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