开封房地产市场动态分析（2020.03.15-03.19）

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　　开封某房企或裁员，比例或达15%—25%

　　开封恒大未来城在售房源一房一价公布，高层6500-6700元/㎡

　　开封西区北扩高铁组团，复兴大道（五大街-十二大街）道路新建工程

　　开封西区打通断头路：安顺路（三大街-五大街），附一大街（金耀路-东京大道）

　　1.04亿，计划修建内顺城路解放路-明伦街段

　　总投资660亿，开封进行宋都古城保护与修缮工程

　　2020年，开封将投资5.8亿，建设沿黄生态廊道项目

　　预售证放宽，高层正负零或可拿证

　　重点解析开封7大购房组团在售58个楼盘

开封某房企或裁员，比例或达15%—25%

　　确切的说，应该称之为人员优化调整。

　　自去年以来，开封多个百强房企项目在开盘后进行大幅人员调整已经屡见不鲜。而对于中小开发商来说，在面临市场下行期时，尤其是在热销的刚需住宅产品遇见销售困境时，其生存能力更弱，很容易被一两个滞销项目拖住而导致陷入绝境。对于开封这座城市来说，如大户型高总价的住宅类产品，多年难以有效去化的别墅产品等。

　　此次优化从一开始不涉及工程部，营销部，到后期无一幸免。

　　对于购房者来说，房企内部的人事调整理论上不需过多介意。但如果是，企业引入股东，补充项目开发资金，至少可以说明在过去一个时期内资金链的相对紧张。

开封恒大未来城在售房源一房一价公布

高层6500-6700元/㎡

　　开封恒大项目通过恒房通平台公布了项目的一房一价。对于购房者来说，足不出户你可以知道在售房源的价格信息，使买卖双方基本上透明最大化。至少，一定程度避免了“中间商吃差价”。

　　以开封恒大未来城为例，明码公示的高层产品价格基本上在6500-6700元/㎡的范围内。在价格体系公开透明以后，所有的营销政策基本上也显得苍白无力。对于购房者来说，在买房的时候则更加的有针对性。先锁定房源价格，如产生购房兴趣则可以进一步通过恒房通了解楼栋在小区内的大致情况，最后到项目现场进行实地了解。

　　透明，是当下开封市场最稀缺的，也是很多客户不敢购买的关键点。

　　其一，项目在首次开盘之后，后续销售的房源持续降价，是当下开封一部分项目的现实状况，部分项目的上下楼层差可以达到600-1200元/㎡之内。

　　其二，某个和某几个项目同时针对不同的购房客群执行不同的价格体系，价格差可以达到1800元/㎡以上，一套房算下来就是20余万。

开封西区北扩高铁组团

　　复兴大道（五大街-十二大街）道路新建工程

　　开封西区在今年突然发力北扩。

　　从相关信息来看，由开封市集英市政工程有限公司负责的复兴大道（五大街-十二大街）道路新建工程建设项目，旨在服务正在建设的体育中心。同时，对于完善新区城市路网结构，打通另一条东西向主干道，拉大城市框架亦有显著作用。

　　此外，当复兴大道十二大街至一大街全线贯通的时候，复兴大道龙首片区如何延伸或许也将进入落地期。至少从目前来看，西湖龙首景观绿化，黄河战略下西干渠向北等，都在为区域的质变积攒量变的可能。

　　本次修路，西起十二大街，东至五大街，全长3395米。红线宽度为60.0米。沿线与十一大街、十大街、九大街、七大街、五大街相交。

开封西区打通断头路：

安顺路（三大街-五大街），附一大街（金耀路-东京大道）

　　安顺路是汴西湖到中意湖中间的主要通道之一。

　　从图上也可以看出，一至三大街和五大街以西路段已经修通，此次修建的安顺路（三大街-五大街），道路长度985米，红线宽度40米。在打通以后，对于汴西湖-中意湖两大组团之间的楼盘还是有显著的提振意义。

　　附一大街（金耀路-东京大道）同样是打通断头路。

　　该路段作为汴西湖西岸附一大街唯一未打通部分，该工程的建设对于汴西湖龙腹区域和龙首区域的融合亦有积极的推动作用。该道路长度637米，红线宽度20米。

　　从这些交通路网的打造上都不难看出，汴西湖正在以前所未有的力度发展龙首区域。而从目前来看，尽管该区域附近内的土地大多名花有主，但同时也是目前能够支撑起开封土地拍卖价格的区域。区域配套的加快，也将更快的盘活已经框架签约的土地资源，兑现土地价值。

1.04亿，计划修建内顺城路解放路-明伦街段

　　内顺城路2020年计划修建解放路-自由路东段-汴京路-曹门大街-明伦街，道路长度合计约3527.75米，预计费用1.04亿。具体为：

　　内顺城路（曹门大街-明伦街）道路新建工程；道路长度为为880.1米、红线宽度20米，用地总面积1.8420 公顷。该项目总投资约为0.2587亿元。

　　内顺城路（汴京路-曹门大街）道路新建工程：道路长度为819.24米、红线宽度20米，用地总面积1.8404 公顷。该项目总投资约为0.2324亿元。

　　内顺城路（自由路东段—汴京路）道路新建工程：道路长度为719.45米、红线宽度20米，用地总面积1.7104 公顷。该项目总投资约为0.231亿元。

　　内顺城路（解放路—自由路东段）道路新建工程：道路长度为1108.96米、红线宽度20米，用地总面积2.4516 公顷。该项目总投资约为0.32亿元。

　　项目由开封市基础建设工程管理中心实施。除此之外，目前内顺城路的整体贯通工程还差小南门—宋门段、明伦街—北门段、大南门—小南门段。其中，小南门—宋门段、大南门—小南门段需所在区政府先行征收。

总投资660亿，开封进行宋都古城保护与修缮工程

　　宋都古城保护与修缮工程，总投资约660亿元，包括修复城墙文化带，千年中轴线文化带，大运河及水系文化带，地下遗址遗迹文化带，基础设施提升及街访复兴文化带等。

　　2020年计划完成投资15.43亿元，计划实施的项目有：城摞城顺天门（新郑门）遗址展示馆，州桥及汴河遗址展示馆，朱雀门遗址展示馆，明永宁王府遗址展示馆，开封城墙保护修缮八九十期，樊楼改造提升、中山路街景提升，大相国寺周边改造，开封府二期，清明上河园三期，水系一期，阳光湖片区及水系三期，铁塔景区提升，乐在宋潮960非遗文创园等。

2020年，开封将投资5.8亿，建设沿黄生态廊道项目

　　河南省今年将实施省将启动实施包括生态涵养、湿地保护、田园风光、文化展示、旅游休闲、高效农业等功能的沿黄生态廊道建设工程。其中开封主要包含两个项目，为开封新区示范段和开封黄河大堤示范段。

　　开封新区示范段，从西湖龙首起，经沿西干渠向北，至黄河大堤。开封黄河大堤示范段，自黑岗口控导工程起，沿黄河大堤，至龙亭区陶庄村。除此之外，开封还将计划建设黄河台，黄河国际文化交流中心，悬河城摞城展示馆。

　　悬河城摞城展示馆，位于黑岗口引黄闸东侧的大堤淤背区，整个展示园区占地约180亩，其中展示馆建筑面积约2万㎡。黄河台位于黑岗口闸西侧，总面积32.3亩，大堤路北侧游园面积23.8亩，南侧停车场8.5亩，沿河设置黄河亭，黄河廊，黄河台，与北侧的悬河文化展示馆黄河楼形成空间呼应。

　　黄河国际文化交流中心，拟选址在铁塔公园，建筑面积约3万平方米。

预售证放宽，高层正负零或可拿证

　　疫情对于开封市场来说，是把双刃剑。更确切的说，塞翁失马，焉知非福。

　　从目前掌握的信息来看，高层产品基本上可以在正负零时取得预售证。这个政策，对于今年的诸多开发商来说有极大的利好，但同时也会造成供应量进一步快速增加。

　　但对于购房者来说，取得预售证的难度越大，相对来说则越安全。如果一个开发商的现金流到了急于用购房者交的房款进行建设的时候，则需要持谨慎的态度。

重点解析开封7大购房组团，在售58个楼盘

　　Part1：汴西湖龙首-高铁站组团

　　区域内呈现“房价高”、“户型大”的总体趋势。具体来说则是，区域内各类型产品是开封在售项目的房价天花板。如：洋房产品1.3-1.6万/㎡，毛坯高层产品8500-9300元/㎡。除此之外，在2020年，区域内大户型产品供应量激增，130+㎡起步的高层产品成为区域内的主流产品。

　　汴西湖龙首-高铁站组团内项目包含：涧溪美景，星联芒果岚溪府，枫华西湖半岛，海马公馆，富力湾，绿城桃李春风，未来时代安泰嘉园，朗诗汴京熙华府，大梁府，永威梅隆郡，晖达紫誉府等11个项目。具体到区域内各项目：

　　永威梅隆郡

　　永威的影响力不止在高铁站组团，在开封高层产品内都有较佳的口碑。在高铁站区域内，永威将会持续深耕，继梅隆郡之后打造梅隆樾。

　　前天，我一关系特好的同学咨询我买房的问题。

　　他的需求是：结婚，在铁路系统上班，要求最西不过三大街，现房为主，期房（需近期能交房的）。对于工程未动工的期房持绝对拒绝的态度，因为五六年前买的期房到现在还未交付，开发商跑路，交房遥遥无期。

　　当天下午去永威梅隆郡了解完之后，已基本决定入手。这个效率令我都有些惊讶，以至于我最近约了他，让他告诉我，永威梅隆郡到底哪些地方打动了他。

　　以前，只是传闻口碑好，尽管也确实不错，但身边的朋友如此评价还是有些惊讶。且还是要买大户型，9000+元/㎡的。我跟他说，今年高铁站供应量大，即使是永威，也不排除调价可能。他说，降就降呗，总不能从9000元/㎡降到6000元/㎡。

　　未来时代安泰嘉园

　　从各项指标上来说，该项目在2020年的开封市场都具备影响力和参考性。

　　比如，虽非百强品牌，但从现状来看，项目对于产品品质是有追求的。从现状来看，项目面临的“危机”是工程进度达不到购房者预期，但同时，如售楼部、样板区和首批房源能在二季度末和三季度初具备较好的展示面，亦足以形成市场影响力。

　　可以说，未来时代安泰嘉园是可能冲击汴西湖市场的项目。

　　汴京熙华府

　　项目为朗诗与新建投合作的轻资产项目。

　　从全国范围内，朗诗府系产品朗诗以“健康、时尚、人文、绿色”为理念打造3.0创新标杆作品。比如，精装修室内甲醛含量比肩全球最严苛的芬兰国家标准S1级。具体到开封项目，位于五大街与职教路交叉口东南角，规划建设为高多层混合居住小区，容积率2.2。

　　大梁府

　　区域内仅有的精装项目，且区域内竞争对手也只有永威，在市场口碑层面被压制的较为厉害。从整体各项展示来看，大梁府算得上不错的项目，卖不好也许是因为精装产品在开封市场不被认可。

　　晖达紫誉府

　　项目大概为37栋楼，其中2栋为小高层，剩余为多层。

　　该项目是2020年开封市场具备绝对看点的项目，简单的说，即会不会提前抢售，首开销售的价格是否过万，它的一举一动不仅影响着开封洋房市场，也影响着高铁站区域市场。

　　至于近4000元/㎡的楼面价，也仅仅是参考而已。

　　海马公馆

　　海马公馆2020年的压力较大，称得上“腹背受敌”。

　　小高层产品目前售价8300+元/㎡，面临的竞品有东边的岚溪府，西边的未来时代安泰嘉园。洋房产品上，在区域范围内，和桃李春风属于开封价格第一梯队，且基本上不降价，不推特价房的项目，在2020年同样是东边有涧溪美景，西边有晖达紫誉府。

　　但即使如此，凭借着1.8的容积率，还是足以吊打竞品2.2-3.4之间的容积率。

　　桃李春风

　　粗略的算一下，两三个月之后开封市场大概率会迎来绿城交房。

　　对，绿城交房。这次交房足以蓝绿城在开封市场的口碑。

　　其一，绿城交房后，一期未售房源会不会再次提价？其二，一期交房的产品品质足以影响客户对二期合院产品的认知，进而间接影响到中意湖绿城紫薇公馆，古城区蓝城一号院合院产品。

　　涧溪美景

　　涧溪美景最大的优势是地段，且对于客户的直观感受为，假设去西区看洋房产品，一瞅西边的绿城海马都1.4-1.6万/㎡了，确实超出了老城区中端改善客群的购买力。反过头来在看涧溪美景，价格差足以让购房者怦然心动。

　　开封市场的洋房可以分为4个类型，品质型，价格型，滞销型和性价比型。对于涧溪美景的分类，大概就在性价比这个大类型里。有一次我去项目上，听到开发商绝对的高层领导说了一句话，房子怎么也要卖一百多万，你们在交房标准上一定要做到能力范围内最高。

　　富力湾

　　随着西湖龙首区域的升温，作为区域内唯一纯粹的百强开发商，项目也理所当然会变得更好。尤其是在2020年，随着枫华西湖半岛的高层产品销售，随着汴西湖龙首-高铁站组团内多项目高层产品集中入市，购房者对于区域的认知会渐渐的改变。以前，总觉得西湖龙首区域就是卖洋房的地方。而在今年，大多数的购房者会发现，区域内的在售高层产品越来越多。

　　岚溪府

　　开发蓝湾国际时期，奠定的口碑还不错。这两年重新回到开封市场，在汴西湖东西岸累计拿了200多亩地，和蓝湾国际形成了“金三角”。

　　这是2020年开封市场优势和劣势都极其显著的项目。

　　Part2：汴西湖龙腹组团-三大街组团

　　区域内呈现“多类型开发商”、“多价格体系”激烈竞争的总体趋势。具体来说则是，敢打折的“狠角色”太多，区域市场价格体系极为不稳定。打个不恰当的例子来说就是，区域内隐藏着随时可能降价的定时炸弹，购房者在下定决心的时候总会纠结，还会不会降价？

　　汴西湖龙腹组团-三大街组团内项目包含：大宏喜来登行政公寓，星联芒果地块，西湖印象，郑开橄榄城，西湖华府，奥园珺樾府，中南林樾，禹洲嘉誉府，晖达新世界，新龙御都国际等10个项目。具体到区域内各项目：

　　西湖印象

　　西湖印象，项目目前的绝对优势，汴西湖核心区唯一在售现房。

　　从我接触过的几个客户来看，对于大面积的户型并不抗拒，但通常都是在资金周转层面遇到困难，即首付款需要分期支付。

　　不过对于西湖印象来说，住宅产品已然是卖一套少一套。

　　新龙御都国际

　　项目最大的卖点是二师附小。

　　项目目前遇到的困境也是尽管是深耕多年的本土开发商品牌，但非购房者的第一选择，尤其是在百强房企不稳定的房价体系冲击下。

　　奥园珺樾府

　　规划建设为高层居住小区，在今年高层产品开发体量较大的三大街区域，奥园或分两期开发建设。其中二期开发时间或为2021年，项目基础信息为：河南茂睿置业有限公司奥园珺樾府二期项目，安顺路北侧，四大街以东，项目占地57.92亩，总建筑面积135041.82平方米。其中地上建筑面积105089.82平方米（商业面积1450平方米，住宅面积100633.32平方米），地下建筑面积29952平方米。容积率为2.70，绿地率35.1%。配套建设道路，绿化，消防等设施。

　　Part3：中意湖组团

　　中意湖组团内项目包含：燕澜府，融创宸院，金茂雅居乐悦棠，美的国宾府，绿城紫薇公馆，建业天玺等6个项目。

　　2019年，中意湖组团的表现堪称是一面镜子，照出了开封房地产市场的所有瓶颈。

　　如：百强房企品牌无力支撑下行市场的高售价，打破了房地产市场“首开最低价”的惯例，一度让购房者退步不前的是，在多数楼盘首开成交率仅有30%的情况下，后续房价比首开时都有一定程度的回调。举个简单的例子说，开盘8800-9500元/㎡，现在持续特价房8000+元/㎡。

　　如果我们仔细分析，可以得出一个粗浅的结论是：

　　2019年，这个片区竞争压力过大，区域内同时入市销售的项目体量达到100万㎡左右，高强度的竞争在市场下行的情况下，不得不采取价格战。如果我们把这个结论应用到2020年的开封市场，那么汴西湖金耀路三大街，西湖龙首-高铁站组团的局面，称得上岌岌可危。

　　Part4：运粮湖组团

　　运粮湖组团内项目包含：北大未名府，北大紫境府，恒大未来城，恒大文旅城等4个项目。

　　这个区域的购买逻辑较为简单，低价洋房选北大紫境府，低价+户型不错选北大未名府，低价+配套成熟选恒大未来城，低价+后期投资收益选恒大文旅城。

　　近两年来区域区域内价格调整的比较厉害，最大降幅基本上可以达到1500-3000元/㎡。如果进一步降价，不排除买入10500左右元/㎡的高层产品客户，有实力的会再补补仓。

　　Part5：复兴大道及北区组团

　　复兴大道及北区组团内项目包含：首座时代，鼎立国际城，幸福里3期，华盟天河湾5期，枫华金明府，康桥九溪郡，天工恒悦城，碧桂园江山赋，保利城，圣桦城，晋开四季城等12个项目。

　　总体趋势是：在西区高强度的竞争下，北区的大概念还在。即对于开封购房者来说，除了在西区买房，如果不在北区买房，基本上都是在其他区域买二手房。也就是说，开封的新房市场只有两个区域，西区和北区。

　　除此之外，北区只能以更低的房价赢得购房者认可。

　　Part6：其他

　　金明大道及集英街组团内项目包含：帝湖世家，龙城锦绣花园，晖达温莎尚郡，中南樾府，新惠华府，蓝光雍锦汇，西城华府等6个项目。

　　自贸核心区及郑开大道南组团内项目包含：东润银基望京，绿城春江明月，绿地四季印象，蓝城诚园，奇瑞金域华府等5个项目。

　　其它组团内项目包含：永旺铂公馆，昊投九锡，东信公馆等3个项目。

　　以上共计：58个项目。本次统计未包含古城片区内可能启动的建业泰和府，蓝城一号院（备案名）等项目。

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