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开封房地产市场动态分析(2020.03.20-03.23)

2020-03-23 来源:开封地产研习 点击 评论

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  多项目小幅降价,单套优惠5-10万

  2020年开封政府工作报告出炉,对房地产有哪些影响

  多项目小幅降价,单套优惠5-10万

  自3月19日开封允许堂食之后,基本上标志着疫情全面解封在即。

  市场上看房的客户也在逐步增多,近期呈现的趋势是:开发商小幅让价,市场上亦会有前期观望的客户出手。

  3月20日起,开封市场至少2个前期价格相对坚挺的项目,进行了项目的首次调价。简单的说,即:推出部分楼栋,若干套(通常不高于20套)房源进行特价(噱头)销售,高层产品约每套降5万,折合500-600元/㎡。洋房产品优惠粗略下来折合10%,较前期优惠1100-1300元/㎡。

  这两个项目,在开封市场同类产品中都具备足够的影响力,也是开封标志性的改善型项目。换个角度理解是:从远郊降价(恒大未来城)到刚需降价(中南林樾),如今已呈现蔓延的趋势,向改善型房源入手。

  对于购房者来说,这算不算市场向好的表现?我们可以看汴西湖区域的另一个楼盘,市场上某跟进6800元/㎡的汴西湖楼盘,业已收回了特价房政策。

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  2020年开封政府工作报告出炉,对房地产有哪些影响

  本文视角以房地产角度阐述对2020年开封市政府工作报告的观点。

  关于房地产,直接的表述为:

  1)坚持“房住不炒”定位,稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产市场平稳健康发展。

  2)推进土地规划改革,盘活土地资源,优先保障工业、民生等领域重点项目用地。

  在政策方面,维持了中央政府近年来的常用表述。整体来看,基本上与省政府的“做好房地产市场调控工作,推动房地产市场平稳健康发展”大体一致。除此之外,在“因城施策”层面,并没有过多的表述。

  与往年有明显区别的是:今年的工作报告,全文无“棚户区改造”的内容。在旧改层面,明确提出了老旧小区和背街小巷的改造指标,完善老城区、旧小区生活和公共服务功能。

  关于对房价的影响,历来都有“短期看政策,长期看人口”的表述,而在此次工作报告中,明确提出了逐步把开封变成人口净流入城市。

  整体来说,2020年开封关于房地产的整体定调依然是“房住不炒,平稳为主”。

  在大的政策范畴下,维持市场的平稳,从当下来看并不是控制房价进一步上涨,而是判断开封房价何时筑底。在2019年,运粮湖组团6800元/㎡并没有成为开封市场的低价,反而是在2020年这个价格体系波及到汴西湖核心区。所以,假使今年预售证政策放宽(正负零拿证),基本上意味着房地产供应量达到最大化,在汴西湖区域充分竞争的前提下,开封房价走势或许会终见分晓。

  但价格最终会“稳”到何种体系内,则一定程度上影响了“稳地价”。

  2018年,是开封百强房企拍地的高峰年,在2019年,随着市场下行,迅速滑落。对于今年的供地市场,土地能否如期挂牌,尤其是西区,北区以外的土地能否有实质性的突破,是今年土地市场的关键。

  综合上述,量价平衡,区域供地趋于平衡,或许是“稳”字的含义。

  Part1:明确城市发展格局及区域定位

  即:构建“西强、北美、东兴、南融、中保”的城市空间布局,明确西部高质量发展区、北部生态涵养区、东部产业聚集区、南部产城融合区、中部古城保护修缮区的功能定位。

  区域的发展也可以基本理解为西>北>东>南>中。

  按行政区域定位,则是:

  支持兰考县现代家居、循环经济,尉氏县纺织服装、临空经济,杞县铝型材、大蒜,通许县农副产品深加工,祥符区高端物流,鼓楼区特色商业,龙亭区文旅融合,顺河回族区新材料,禹王台区精细化工,城乡一体化示范区汽车及零部件、装备制造等主导产业发展。

  从房地产的角度来说,西区和北区是一手房置业的优先级选择,东区和南区由于近年来基本上没有在售新项目,故以二手房置业为主。而中(也就是绝对的老城区)从目前来看,则有较大的变数。如:古城区改造在提升为省级战略之后,如有实质性的推动,对开封旅游业和房地产的发展都有较大的推动作用。

  从产品上来说,中(古城区)部区域考虑到限高的存在,在产品设计上至少是洋房级起步,这也就决定了未来的古城区是开封房价绝对的天花板。但未来何时来和未来来的时候,开封是否有足够的顶级购房消费力,目前还要打个问号。

  东区和南区的核心生活区(东区城市发展区除外),同样受限高的影响,在产品设计上基本上会以小高层和多层产品为主。而从现状来看,区域内老龄化呈现日益严重的趋势,年轻客群又已大量流入到西区和北区,加之近年来区域内基本上没有在售房地产项目,故区域内购买力同样要打个问号。

  最近,部分开发商对东南片区约2000亩(多个地块合计)地块进行项目初步研判,在拿地测算分析时,基本上将产品锁定在小高层,洋房的范围内,且房价根据目前的行情初步锁定在6500-7500(最高不超8500)元/㎡(小高层+洋房标准层)的价格体系。

  北区在黄河战略下,迎来了突破连霍高速的最好时机,而西区则是进一步强化向西的城市发展进程,强化郑汴港。

  总的来说,即是:结合黄河流域生态保护和高质量发展、大运河文化带、郑州大都市区建设等规划,科学编制“十四五”规划、国土空间总体规划,谋划建设“六大片区”,形成郑汴港深度融合发展的规划体系。

  Part2:重点项目是区域发展战略落地的关键

  规划和发展战略的落地,依靠重点项目的实施。

  先从交通方面说起,几个重点词汇是“打通,建设,启动,推进,完成(建成),实现”。除此之外,还包含“探索”(探索郑开城际铁路公交化运营模式)。

  具体到项目分别是:

  打通夷山大街北延、百塔东路等一批断头路。

  启动开柳路改造提升项目。启动建设高铁北站客运枢纽、开封火车站站前综合交通枢纽。

  推进复兴大道西延等7条城市道路建设。加快郑开科学大道、沿黄大道等工程建设。

  完成连霍高速龙亭站主体工程及迎宾路、国道310提升改造工程。建成芦花岗公交场站。

  实现内顺城路全线贯通。年底前实现开港大道全线贯通。

  在这些项目中,几个比较关键的如:内环路,连霍高速龙亭站&开柳路,火车站&郑开城铁,复兴大道西延,郑开科学大道,沿黄大道,开港大道等。

  依然从房地产的角度来说:

  连霍高速龙亭站&开柳路,对于北区(东部)有着重要的意义。

  火车站&郑开城铁,是多年来南区翘首以盼的大工程。火车站的改造提升,除了改善开封火车站的城市风貌,还将推动区域内多年的棚户区改革。更为重要的是,郑开城铁按规划延伸到火车站的具体时间节点,大概率会在火车站改造提升以后。

  复兴大道西延,郑开科学大道,开港大道等都是推进开封继续向西的重要举措。

  进一步来看重大项目,则分别包含:

  除了基础设施(如开工建设北区污水处理厂、运粮河污水处理厂,新区二水厂),重大项目基本上落地在古城区和西区。具体来说:

  古城区:

  实施州桥—相国寺、汴河堤—朱仙镇、繁塔—东水门三大遗产区保护利用项目,加快推进明清城墙贯通、千年中轴线展示、街坊复兴、宋都水系等工程建设,推进双龙巷、顺河坊等历史文化街区保护修缮和文庙综合体等项目建设。

  建成“乐在宋潮”等文商旅综合体。

  西区:

  发挥自贸区开封片区对外开放桥头堡作用,加快申建综合保税区,推进国际艺术品保税仓建设,推进健康乐谷建设。

  开工建设益海嘉里、中原数据湖等重大项目,加快推进数字化建筑产业园(西南),恒大文化旅游城等项目建设。

  推动产业一体化,开展汽车、文旅、智能终端、大数据等产业对接,加快建设开港经济带、郑开双创走廊,推动汽车及零部件产业形成500亿级产业集群。

  进一步推动乡村振兴“1+6”示范带建设。在临郑、临港、近郊等区域,发展都市现代农业,培育一批田园综合体、电商产业园。

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